В этой статье постараемся максимально полно раскрыть такую тему как инвестиции в недвижимость с целью купить квартиру и в дальнейшем сдавать ее в аренду. Для человека, не знакомого с финансовыми инструментами, такой вид инвестиций кажется единственной альтернативой банковскому депозиту и идеальным способом обеспечить себе пассивный доход.

Рассмотрим подробно как и куда можно вложить свои деньги, плюсы и минусы этого, а также постараемся сделать точные расчеты на основании открытых источников и средних цен.

Итак, какие могут быть варианты:

Инвестиции в жилую недвижимость

«Купить квартиру, потом сдавать ее, получать деньги и ничего не делать» — примерно так звучит мечта у человека, который хочет инвестировать в жилую недвижимость.

Давайте посчитаем.

Вариант 1. Покупка за наличный расчет.

Посмотрим сводную таблицу средних цен на квартиры в нескольких городах РФ и средних цен за аренду.

Город	Покупка	Аренда, мес.	Доходность, мес.	Окупаемость, лет.
Москва	7 500 000	30 000	0,4%	20,8
Санкт-Петербург	4 100 000	21 600	0,53%	15,7
Новосибирск	2 300 000	14 000	0,61%	13,7
Екатеринбург	3 000 000	14 700	0,49%	17

Из таблицы мы видим, что несмотря на большую стоимость аренды в Москве, наибольший доход мы получим если купим и сдадим в аренду квартиру в Новосибирске. Проведем расчет для этого города.

Пусть при этом ремонт после покупки делать не нужно, а техники (обычно арендаторы просят мебель, холодильник,  реже — телевизор  и стиральную машину) куплено дополнительно на 50тыс. рублей.

Итого наши гипотетические расходы 2350000 рублей .

Снова допустим идеальный вариант, что прежние жильцы заселяются сразу же после предыдущих, и квартира не простаивает.

Посчитаем за сколько окупится такая покупка: 2350000 / 14000 = 167,9 месяцев , т.е. округленно за 14 лет (Стоимость сдачи в аренду вероятнее всего будет расти вместе с инфляцией, но более медленными темпами. С другой стороны также может произойти и снижение, поскольку цены регулируются рыночным законом спроса/предложения. Поэтому данные колебания цен в расчете не участвуют). В процентном соотношении 7,15% годовых, что на данный момент более чем в раза ниже процента банковского депозита (сейчас банки привлекают вклады под 18-19% годовых), и в свою очередь намного ниже текущей инфляции. То есть назвать это прибыльным в боле-менее долгосрочной перспективе нельзя.

В случае если вам не повезет с жильцами (а определить личные качества людей за одну встречу бывает непросто), приготовьтесь к дополнительным тратам на косметический ремонт, и итоговый процент будет немного меньше.

Через 10 лет.

Если вы доход от сдачи квартиры не тратили, а складывали например на банковский счет, за 10 лет вы получите прибыль в 1 680 000 рублей.

Добавим к этому увеличение стоимости квартиры за 10 лет (не менее чем в 2 раза при 100% инфляции) , это 4 600 000 рублей.

Итого после продажи у вас на руках окажется 6 280 000 рублей. Но не забывайте про инфляцию, когда все цены увеличатся минимум в 2 раза.

Итог:

• У вас должны быть на руках 2,3 млн. рублей для покупки квартиры :)
• Вариант покупки квартиры для последующей сдачи подойдет, если перед вами стоить цель сохранить ваши сбережения, а не приумножить их.
• Доходность на сегодняшний день существенно ниже  банковских депозитов.
• Совсем пассивным доходом это назвать нельзя, лучше считать это небольшим, но бизнесом по аренде, который требует вашего периодического присутствия и вложения денег на косметический ремонт.

Вариант 2. Покупка квартиры в ипотеку

На сайте ВТБ24 можно найти варианты ипотеки с процентной ставкой «от» 15,95% годовых. Посчитаем этот вариант с помощью ипотечного калькулятора.

Допустим нам нужно взять в ипотеку всё ту же квартиру за 2,3млн. рублей, при этом 20% (460 тысяч рублей) мы уже накопили.

Кредит 1 840 000,00 руб. на 120 месяцев под 15,95% годовых. Аннуитетный платеж.

Размер ежемесячного платежа: 30 765 руб.
Общая сумма выплат: 3 686 684 руб.
Переплата за кредит: 1 846 684 руб. или 100,36% от суммы кредита.

Важно! Как вы видите, даже при таких исходных данных мы получаем ежемесячную сумму платежа около 28 тысяч рублей. Что означает, что ваш ежемесячный «белый» доход должен превышать 51 275 рублей, иначе ипотеку вам банк просто не даст!

После покупки в ипотеку, мы также как в прошлом варианте сдаем её за среднюю цену в 14000 рублей/месяц.

Через 10 лет

В конце этих 10 лет вы получите: квартиру в собственность. Возможная стоимость, как и в прошлом варианте  4 600 000 рублей. Доход от сдачи квартиры 1 680 000 рублей.

Сложим доходы и вычтем из этой суммы все выплаты банку + первоначальный взнос, получим (4 600 000 + 1 680 000) — (3 686 684 + 460 000) = 2 133 316 рублей.

Как вы видим, получившийся результат почти ровно в 3 раза меньше аналогичной суммы в 1 варианте.

Итог:

• За 10 лет вы выплатите банку сумму равную двойной первоначальной стоимости квартиры
• Требует ежемесячного «белого» дохода на сумму более 50 тысяч рублей/месяц.
• К сожалению единственный вариант, если у вас нет возможности совершить покупку полностью за свои деньги

Поскольку доходность сравнима с банковским депозитом, сравним остальные условия и риски.

Надежность:

Поскольку мы все живем в Российской Федерации, думаю большинство читателей помнит как после развала СССР вкладчики потеряли все свои деньги. К тому же сейчас множество мелких банков или закрывается по своей инициативе (Банк Пушкино) или лишается лицензий (Мой Банк и др.). Конечно, можно надеяться что крупных банков это не коснется, но есть ли гарантия? В этом плане покупка недвижимости выглядит на порядок надежнее. Потерять собственность на самом деле вы тоже можете, в случае обрушения дома (стихийное бедствие, нарушения при строительстве здания и другой форс-мажор), но вероятность этого намного меньше по сравнению с возможным обрушением банка.

Трудозатраты:

Насколько пассивный доход от сдачи квартиры пассивен? На самом деле сдача квартиры предполагает не только ежемесячные встречи для получения денег, но и решение разнообразных мелких бытовых проблем. Если вам попадется хороший квартиросъемщик, большинство из них он, возможно, решит сам, но бывают и такие жильцы, которые не способны самостоятельно починить дверцу шкафа, и считающие что все подобные работы по дому должны выполнять вы. Поэтому сдать квартиру, уехать в теплые страны и получать пассивный доход ежемесячно не получится (если только вы не найдете человека, который будет заниматься текущими проблемами, либо жильцы — ваши хорошие знакомые). С банковским депозитом такое напротив возможно, особенно с услугой интернет-банкинга.

Доступ к деньгам:

В основной массе доходные вклады в банке предполагают, что в течение всего срока вклада, у вас не будет к ним доступа, и проценты вы получите только в самом конце. Либо вы можете снять деньги досрочно, но потерять проценты. Если же вы хотите получать проценты ежемесячно, вам придется согласиться на менее выгодные условия.

При сдаче квартиры вы получаете деньги каждый месяц.

Увеличение капитала:

Если вы делаете вклад в банке и каждый месяц снимаете проценты, через 10 лет у вас на счету будет та же сумма, что и в самом начале.  Если учитывать инфляцию, можно сказать что ваш капитал еще и уменьшится.  В случае с квартирой вы можете рассчитывать на то, что через те же 10 лет она будет стоить дороже. Рост стоимости квартир зависит от региона и экономической ситуации в стране, но согласно мировому рейтингу Lloyds TSB International за последние 10 лет рост цен на недвижимость в среднем составил 209%. При этом нужно отметить что цена за 1 квадратный метр может и снижаться по сравнению с предыдущим годом, но в долгосрочной перспективе можно говорить о постоянном росте цен.

Таким образом, инвестиции в жилую недвижимость — надежный способ сохранить свои средства, к сожалению не защищающий полностью от инфляции. Можно рассматривать такой тип инвестиций в качестве «подушки безопасности», но с точки зрения получения дохода, на жилую недвижимость надеяться не стоит.

comments powered by HyperComments